全球房地產價格“漲聲一片” 多國漲幅創紀錄 樓市何時能降溫?

2021-12-12 18:10:07

疫情之下,全球樓市正在被“點燃”。

今年以來,全球多國房屋價格看漲聲一片,部分房價甚至迎來了10年來最大漲幅。據英國房地產信息企業萊坊(Knight Frank)在今年9月公布的《全球房價指數》(Global House Price Index)(下文稱“指數”)顯示,第二季度全球平均房價同比上漲9.2%。在全球55個國家之中,土耳其房價漲幅最高,為29.2%;新西蘭房價漲幅排名第二,為25.9%;美國和斯洛伐克的房價排名則分列第三、第四,房價漲幅達到18.6%。

從該指數還可以得知,世界發達經濟體幾乎壟斷了房價漲幅榜。據悉,12個世界發達經濟體中有10個平均價格增長了12%。

全球房價罕見齊漲,在很大程度上,這與疫情期間各國政府推出大規模財政和貨幣刺激措施有關,同時引發了各國政府對于房地產泡沫的擔憂。

“如今火熱的樓市并不全然是炒作,主要還是出于人們傾向于投資避險,使資金加快進入樓市,”地產分析師嚴躍進向21世紀經濟報道記者表示,畢竟樓市有保值增值的功能屬性。

不能承受之重的全球房價

在這次的全球樓市暴漲潮中,歐美發達經濟體尤為突出。特別是美國,房價漲速創出歷年之最。

11月22日,美地產經紀商協會(NAR)公布數據顯示,美國10月份成屋銷售環比增長0.8%,為1月份以來的最高增幅;成屋價格中值較上年同期上漲13.1%,至35.39萬美元。

美國房價的飆漲,源于當地民眾強烈的購房熱情。疫情發生后,人們出行受限,對居家辦公和遠程上課等也有了更多的需求。此外,促使人們買房的主因還是在疫情期間的超低房貸利率。

2020年,美國房貸利率開始大幅下降。到2021年初,美國房貸利率創歷史低位,當時30年期固定利率按揭貸款利率為2.65%。據悉,在今年夏季的大部分時間,利率都低于3%。所以,美國人的購房熱情持續上漲,此前還出現了一個新樓盤或一塊地有超過一百人排隊的現象。

盡管房價創出紀錄,但人們對美國房屋市場的追捧熱情并未消退。

NAR首席經濟學家Lawrence Yun表示,10月底有125萬套房屋可供出售,與一年前相比,減少了12%。按照目前的售房速度計算,供應量大約可以維持2.4個月。有房地產經紀人認為,任何低于五個月的供應量都是市場緊張的標志??梢?,美國整個房產市場都呈現出供不應求的景象。

美國樓市如今的表現只是全球房地產陷入狂熱的一個縮影。與美國情況相似的,還有英國、加拿大、澳大利亞等國家。

得益于現金利率和抵押貸款利率都創出新低,短短一年內,澳大利亞悉尼的房價中位數就上漲了30%。同樣的例子,還有英國和加拿大。

據英國最大的抵押貸款機構Halifax發布的最新房價指數報告顯示,英國10月房價連續第四個月上漲,單月漲幅0.9%,平均房價首次突破了27萬英鎊,相比去年同期增長了8.1%。另外,加拿大房地產協會(Canadian Real Estate Association, CREA)也發布了10月份的全國房屋銷售數據,指出銷量比9月份增長了8.6%,10月份的綜合MLS房價指數上升了2.7%,年同比上升了逾23%。

在央行寬松的貨幣政策下,房貸利息大幅降低,房屋價格也不斷被推高。

嚴躍進向21世紀經濟報道記者表示,目前全球的樓市確實存在泡沫,但如今的“泡沫”跟當年的次貸危機所產生的“泡沫”有所不同,“雖然房價被炒高了,但有一定的合理性。在疫情之下的各種資金正加快進入房地產市場,皆因人們尋求避險。出于這種需求,因此高房價并不是純粹的炒作?!?/p>

房價何以至此?

各國的房價持續走高,除了房貸利率快速下行這個直接原因之外,背后還有多重因素造成。

首先是疫情之下勞動力緊缺和材料費用上漲的問題,這在美國尤為突出。截至9月底,全美建筑業約有超過33萬個職位空缺。而在10月份,美國建筑成本同比增長12.3%,創下歷史新高。受到建筑材料和勞動力短缺的影響,美國單戶住宅建設量在10月份暴跌,而授權建設但尚未開工的房屋數量躍升至15年來的最高水平。

此外,央行大規模的經濟刺激也增加了居民的可支配收入。有經濟學家測算, 2020年至2021年,美國居民可支配收入比無疫情狀態下可能累計高出約2.4萬億美元。2021年,在拜登政府1.84萬億美元的巨額刺激計劃支撐下,居民可支配收入的增長可能接近9%。

另外,在歐元區,在經濟同比萎縮6.5%的情況下,2020年歐元區居民人均可支配收入也逆勢同比增長了0.3%。發達經濟體的居民可支配收入不降反升,進一步刺激了人們的購房需求。

“當前的全球房價之所以大規模地上漲,實際上的因為美國大規?!潘笏鶎е碌娜蛭飪r飛漲?!北P古智庫高級研究員江瀚向21世紀經濟報道記者分析稱,這種上漲是由于貨幣超發所帶來的通貨膨脹,再加上上游成本的大幅度上漲共同導致的結果。

公開數據顯示,2021年,全球有80多個國家和地區的通脹率創下近5年新高,今年,全球整體的通脹率將達到4.3%,創10年來的新高。日益攀升的通脹,也導致歐美地區的消費指數上漲。據悉,歐元區CPI在11月同比增長4.9%,為25年來最大漲幅,另外,美國10月份的CPI同比上漲6.2%,創31年來最大漲幅。

“震蕩”的未來?

面對急劇飆升的通脹,各國開始給出措施給過熱的房地產市場“降溫”。

11月初,美國總統拜登推出1.75萬億美元支出計劃,表示這項法案是緩解物價上漲的重要途徑。另外,其他國家如加拿大、英國、澳大利亞等國家也都在加息的路上蠢蠢欲動。

對此,江瀚向記者表示,當前通脹還沒有短時間內回落的可能性?!半m然美聯儲加息的預期是很明確的,但由于整個市場現狀依然處于疫情的不確定因素之中,隨時都有可能出現通脹水平進一步提高的情況?!苯硎?,未來的通脹壓力還得看整個市場的預期和疫情的情況。

房價依舊居高不下,然而購房者卻開始意興闌珊。

“房價飆升抹去了較低利率帶來的購買力提升,導致許多潛在購房者推遲出手?!备粐y行資深分析師Mark Vitner分析稱。在萊坊(Knight Frank)的報告中也顯示,部分國家近期住房需求出現趨緩跡象,例如美國住房擔保貸款申請有所下降等。同時,新西蘭、英國等國家上調利率的預期也使得購房熱情有所降溫。

若后續市場失去了消費者的追捧,房地產市場就能重歸平靜嗎?

美西銀行(Bank of the West)首席分析師Scott Anderson分析稱,今天的住房市場受到長期利率波動、供房能力低下、勞動力和土地缺乏等因素影響,我們預測住房市場活動將在未來18個月內穩定在一個更可持續的步伐上,那些可能是在疫情期間提前進行的房屋銷售會帶來一些回報。

在江瀚看來,房地產市場的穩定還需要一定時間?!暗浆F在為止,世界上很多經濟的綜合變化依舊是無法預測的?!彼?1世紀經濟報道記者預測,未來的全球樓市的走勢將有可能依舊處于比較震蕩的狀態,這和整體通脹水平、上游成本市場以及原材料市場的價格都是緊密相關的。

“判斷全球房地產市場走勢最核心的因素,還是要看疫情能否得到有序的控制以及世界經濟能否得到有效的恢復?!苯M一步表示。

(文章來源:21世紀經濟報道)

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