上海世茂業主退房記:110套被抵押房源中止銷售

2021-12-16 18:04:26

2個月前興高采烈買到上海陸家嘴板塊“網紅”樓盤的顧先生,怎么也不會想到,2個月后會作為業主方代表和銷售方在派出所就退房退款事項“談判” 。

2021年9月底,世茂集團委托上海寶灃房地產物業經營管理有限公司(以下簡稱“上海寶灃”)“打包”銷售位于浦城小區內的96套房產,隨后“上海寶灃”又再次委托上海慶曌企業發展有限責任公司(以下簡稱“上海慶曌”)實施銷售。

據顧先生向《中國經濟周刊》記者介紹,由于相關房產推出時打著“免中介費”“打八折”的旗號,引來數萬人搶購,他當時覺得自己好幸運,居然搶到了。不過,在辦理過戶手續時他發現無法網簽。

由于曾經簽署過相關房屋被抵押的知情同意書,顧先生曾一度懷疑是不是因為這96套房是抵押房產才會銷售遇阻,但在12月10日播出的上海電視臺采訪中,上海世茂房地產有限公司營銷經理葉執政公開表示,這96套房屋都是世茂集團早年間在浦城小區所收購的二手房,在出售之前是屬于公司的固定資產,曾抵押給了“陸家嘴信托”進行融資,但這是盤活公司固定資產的融資行為,不影響房屋正常的銷售跟網簽。

當時葉執政在電話采訪中說:“為什么不能網簽和過戶,我們也很意外。我們比老百姓更加著急。目前集團正在自查,需要時間來答復客戶。如果三個月之后還不可以網簽和過戶,會出具更完善的解決方案?!?/p>

然而,未滿3個月,12月14日下午,上海世茂房地產有限公司發布《關于浦城路580弄小區房屋后續處理的情況說明》,稱將終止上海浦城路580弄110套房源銷售,并將啟動善后程序,已支付購房款的客戶可攜帶相關購房材料前往辦理地點小區18號304室進行正式登記。

(上海世茂方宣布停止銷售公告)

原本以為買到就是賺到的購房者們才知道事情有變。

12月14日晚,《中國經濟周刊》記者致電上述《說明》中的聯系人,了解到具體受理細節還在商討中。

“我們是希望明天就能辦理,早點解決問題。抵押狀態并不影響交易推進,但網簽簽不了,我們也很焦慮??蛻糍Y金還有其他用途,我們考慮到這點就發了這個說明?!边@位聯系人在電話里對記者說。

12月14日,上交所向世茂股份(600823.SH)發出問詢函 ,對近期的輿情,上交所表示“請公司自查是否存在應披露未披露事項?!?/p>

12月14日晚間,世茂股份就近期輿情相關事項發布說明公告稱,目前,公司各項生產經營活動正常,經營活動并未發生重大不利變化,且未發生影響公司償債能力和債券還本付息的不利事項。

現場直擊退房首日:“談判”談到了派出所

12月15日,《中國經濟周刊》記者實地探訪浦城小區發現,該小區始建于上世紀90年代初,房齡接近30年,被一些關注當地樓市的人歸為 “老破小”小區,外立面正在裝修。雖然破舊,但區位優勢明顯,位于浦東陸家嘴板塊,距離東方明珠僅2公里,軌交便利。

(浦城路580弄小區外景 《中國經濟周刊》記者宋杰攝))

一位居民以為記者是來退房的,對記者說道:“開盤那天,就叫你們不要買不要買,你們偏要買。這上面寫著‘危房’,你們沒看到嗎?

記者順著這位阿姨的指向看到,該小區外立面用紅色字體歪歪扭扭寫著“危房不能買”字樣。

“危房”的提示是誰寫的?這里到底是不是“危房”呢?《中國經濟周刊》記者詢問上海世茂方面,對方表示這要詢問專業鑒定機構了,“但據我所知,目前58戶居民還是照常居住的?!?/p>

(該小區外立面用紅色字體歪歪扭扭寫著“危房不能買”字樣。 《中國經濟周刊》記者宋杰攝)

據這位居民介紹,早在2014年,世茂集團有意以溢價20%的價格收購浦城小區第一排房屋,共有168戶居民,但其中有58戶因為與心理價位不符而沒有談妥。到了今年10月,已被收購的110套房產重新流入市場,幾乎是以打8折的價格銷售,又免收中介費,得到“內部消息”的購房者聞風而至,把原本狹小的小區擠得水泄不通。

(浦城路580弄小區走道內景 《中國經濟周刊》記者宋杰攝)

12月15日下午2點半,《中國經濟周刊》記者在設于該小區的退房受理點現場看到,雖然是工作日,仍有數十名購房者前來辦理登記手續,不過由于接待的人只有上海世茂方面的工作人員,一度引發了購房者的不滿。

(12月15日下午2點半,在設于該小區的退房受理點現場,有數十名購房者前來辦理登記手續?!吨袊洕芸酚浾咚谓軘z)

業主劉女士告訴記者:“我當時50萬元‘定金’打給上海慶曌,上海慶曌扮演的是‘中介’角色,說這筆錢是‘服務費’。自從世茂發了公告,上海慶曌的對接人就失聯了?!?/p>

隨后,劉女士向記者展示了與上海慶曌工作人員的微信對話框,對方對于劉女士的退款詢問始終不予回應。

現場上海世茂的工作人員表示,他們對劉女士這種情況也無能為力,因為劉女士的“服務款”不是打給他們的。

“世茂工作人員竟然讓我們自己去找慶曌公司辦理退款事宜,實際上世茂并沒有直接委托慶曌銷售房源,當中還有個‘上海寶灃’,但我不認識寶灃的人,現在慶曌的銷售人員失聯,我只能找世茂?!眲⑴空f。

世茂工作人員在現場表示,由于和另外兩家公司不是從屬關系,協調溝通還需要時間。

劉女士隨即報警。

12月15日日下午5點10分,天色已晚,警方在現場向業主們表示,已聯系到上海寶灃、上海慶曌的相關負責人,建議業主選出4位代表一同前往派出所,進一步溝通。

(12月15日晚,業主們陸續回家,等待業主代表的“談判”消息。 《中國經濟周刊》記者宋杰攝)

“按照另兩家公司有關負責人的說法,上海世茂方發表不再售賣房產的公告并未與他們提前溝通,他們不知情?!币恢闭劦酵砩?0點才到家的一位業主代表在臨時組建的業主群內說。

這位業主代表稱,“世茂委托寶灃銷售這批房產,寶灃按照一個打包價格提前支付了一大筆錢給世茂。但可能由于資金不夠,所以寶灃又拉上了慶曌一起進行。慶曌,就是我們簽訂咨詢服務費的中介公司,據說付了8600萬元參與了此次事件。寶灃的金額未透露?!?/p>

據業主代表透露,他們在“談判”現場提出了三大訴求:(1)建立官方溝通渠道,要求世茂和慶曌兩家公司處理該事件的負責人加入,跟所有購房者溝通進展(2)盡快提供企業各方達成協議的解決方案,不接受任何一方“自說自話”的方案 (3)要求的退款流程是——先退咨詢服務費,再退房款,最后談賠償。因為每個人的情況不同,有人已經網簽,有人還沒有合同,所以需要單獨談。

“以上所有內容在派出所警察同志的參與以及錄音錄像下完成,在此同步給大家?!边@位代表在業主群中補充說道。

網紅樓盤成燙手山芋,如何善后?

據上海世茂工作人員介紹,目前世茂方給出的賠償初步方案是,購房者提交材料后的30個工作日內會收到退款,所退款項包括購房款及10%的賠償款。

但據《中國經濟周刊》記者了解,由于還牽涉到給上海慶曌的“服務費”,截至記者發稿前,絕大多數購房者并未簽署退房協議。

“我交給世茂480萬元,交給慶曌120萬元,已經辦理了網簽,世茂目前的表態是只負責給他們的那部分,講真我不擔心世茂的那筆,上市公司不會言而無信吧?當然,如果他們倒閉那就算我倒霉。我現在非常擔心給上海慶曌的那筆錢?!辟彿空咄跸壬鷮Α吨袊洕芸酚浾哒f。

據天眼查APP顯示,上海慶曌企業發展有限責任公司成立于今年8月18日,公司地址在上海市崇明區長興鎮江南大道1333弄11號樓。注冊資本100萬元,有兩名股東,張獻會占比51%,朱杰持股比49%。

“8月中下旬成立,9月底樓盤推出,上海慶曌明顯就是為了賣房注冊成立的?!痹谑兹胀朔楷F場,有業主這樣揣測。

王先生透露,他簽過知情同意書,上面除了有房源抵押狀況信息外,還寫明“已知曉上述房屋存在抵押信息,并且前述情況的存在會致使房屋無法正常辦理貸款、過戶等其他一切房屋交易手續”。

“我的確知道該批房源已被抵押給了陸家嘴國際信托有限公司(簡稱陸家嘴信托),期限從2020年1月21日到2022年1月20日,債券數額9.5億元。但只要單個房產在抵押期限前還款就可以正常交易過戶?!蓖跸壬鷮τ浾哒f,“可開發商突然之間又說不賣了,我另外還有支付的裝修預訂款誰來買單呢?”

不過,《中國經濟周刊》記者了解到,有部分購房者稱自己沒有簽署過知情同意書,不知道購買的是被抵押的房產。12月16日,記者再次致電上海世茂方面,對方表示具體操作細節要問執行方,然而記者撥打業主提供的慶曌負責人電話,始終無人接聽。

上海中原地產首席分析師盧文曦接受《中國經濟周刊》記者采訪時說:“有抵押的房子是不能交易的,一定要消除抵押后才能網簽、過戶。買的時候知道有抵押,說明這些買家對此事有一定了解,但是基于價格因素,對風險可能預判不足?!?/p>

據了解,靠近這批房源的世茂濱江花園均價約在13萬元/平方米左右。不少購房者買下“老破小”的主要目的是以投資出租為主,兩居室的月租金可以到7000-8000元。

北京德和衡(上海)律師事務所高級聯席合伙人孫俊律師就該事件接受《中國經濟周刊》記者采訪分析:首先,整體看來,世茂集團不予交房并單方面解除購房合同的行為,性質上是確定的違約行為,其承擔違約責任的方式及量化情況,還要看其與購房者合同中的具體約定。對于已付款的利息問題,在沒有排除約定的情況下,已付款的購房者仍然可以要求世茂集團予以承擔。

其次,從房產交易的一般習慣來說,交易前都會到房產所在地的不動產登記中心調取房屋產權信息,以核實房屋產權權屬和狀態等情況。若房產存在抵押情況,是可以看到的。從世茂集團的回應上看,購房者在購房前,對存在抵押情況知情的可能性比較大。當然,此抵押在房產交易前滌除,就不妨礙交易的進行。

再次,房產交易領域中的網簽制度,指的是房產交易雙方簽訂合同后,到相關部門進行備案,形成網簽號在網上公布并供相關當事人查詢。網簽制度是一個網絡管理系統,目的是為了防止“一房二賣”甚至“一房多賣”,因此,網簽行為只是行政管理方面的手段;根據《民法典》第209條可知,網簽行為不具有發生物權變動的效力,進一步說,即使是已經完成網簽備案的39套房屋,其購買者也仍然沒有取得房屋的所有權,從這一點看,這110套房屋的購房者是否已經完成網簽的區別意義不大。

總體來說,從法律角度講,整個事件的落腳點還是購房者根據法律規定和購房合同約定來追究世茂集團的違約責任,通過協商或法律途徑予以解決。

(文中顧先生、劉女士、王先生均為化名)

(文章來源:中國經濟周刊)

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