多城優化購房政策 二線省會城市限制性措施做“減法”

2022-04-30 05:48:05

4月以來,各地“因城施策”釋放積極信號。在“房住不炒”的基調下,激勵需求端、紓困開發商的城市也由三四線向二線以及省會城市蔓延,支持力度不斷加強。

4月26日晚,一則《佛山市住房和城鄉建設局關于優化存量商品住房政策的通知》在網絡上流傳,其核心內容是,佛山市滿5年的商品住房不計入居民家庭擁有住房套數。

作為大灣區的核心城市之一,佛山調整限購引起熱議?!吨袊洜I報》記者聯系佛山住建局求證,官方謹慎回應稱,文件尚屬內部文件,待調試完成后會對外公布。

而在此十天前,省會城市昆明也加入調控隊伍。相較于其他城市側重對需求端的支持,昆明以為企業紓困和去化商業庫存為主,并從優化住房金融服務、鼓勵多種方式回遷安置等8個方面制定了25條相關措施。

據中指研究院檢測,4月的前三周,已有50余城(城市與一季度有重復)出臺房地產相關政策超70條,數量和力度明顯高于前3個月。

相較于此前三四線城市為主的調整,省會城市能否成為樓市健康發展和良性循環的加速器?廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱,省會城市其政策具有標桿效應,在保持“房住不炒”的前提下,限制性措施或將進入新一輪“退出潮”。

需求端企業端全面發力

繼鄭州、哈爾濱、南京等城市后,又一省會城市出臺樓市新政。

4月16日,昆明市人民政府辦公室發布《關于促進房地產市場穩地價穩房價穩預期工作的意見》(以下簡稱“《意見》”)。其中在優化住房金融服務方面,《意見》提出,加大住房公積金對首套房、改善性住房等合理購房需求的支持力度,適度調高住房公積金貸款額度,降低購買二套住房首付款比例,更好滿足購房者合理信貸需求。

《意見》出臺后的第三天,昆明市住房公積金管理中心率先響應。該機構明確,將公積金雙職工家庭的貸款最高額度提高到80萬元;繳存公積金單職工家庭,貸款最高額度為50萬元。

除了調整公積金貸款額度外,二套房首付比例也由50%調整為30%;首次使用公積金貸款的首付不變,仍為20%。

昆明此次調控的方向并非僅在需求端,針對供給側的措施甚至更為精細化。記者留意到,為了紓解疫情期間房地產開發企業困難,《意見》規定,土地出讓價款在2021年6月1日~2022年12月31日繳納的,企業可申請延期60日繳納。屬于分期繳款的,各期繳款時間均可在原合同約定時間延期60日。延期繳款期間(60日內)不計違約金,不計利息。

此輪調控中,“商業商務用房去化”任務被擺在了首要位置?!兑庖姟诽岢觯汗膭顚⑸虅辙k公用房改造為保障性租賃住房;允許將已供應尚未開工建設或在建的商業商務用地用于公共服務設施;鼓勵將閑置的商業辦公用房用于打造“雙創中心”、發展樓宇經濟及非學科類培訓等多種業態。

而這背后是昆明市場龐大的去化壓力。中指院數據顯示,截至2022年3月,昆明商業商務用房市場存量多達1165萬平方米,去化周期超90個月,庫存高企,去化壓力大。在國家統計局發布的最新住宅銷售價格變動情況中,2022年3月,昆明新房價格環比下降0.3%,同比下降1.9%;二手房價格環比上漲0.4%,同比下降0.5%。

部分城市樓市回暖

實際上,打響省會城市激勵政策“第一槍”的當屬南寧,隨后鄭州發布了樓市調控“十九條”,包括部分優化限購、人才購房補貼、下調住房貸款利率、推進安置房建設和轉化,引起市場廣泛關注。

這其中最具代表性的政策是實行“認貸不認房”,即鄭州對擁有一套住房并已結清相應貸款的家庭,執行首套房貸款政策,首付比例將由此前的60%降至30%。這也是首個“認房又認貸”的重點城市。

二線省會城市的調控大門陸續打開。據記者統計,今年以來,包括鄭州、哈爾濱、福州、蘭州、昆明、南寧、南京、銀川等在內的8個省會城市因城施策調整房地產政策。調控內容包括降低房貸利率、提供購房補貼、降低落戶門檻、提高公積金貸款額度上限、降低公積金首付比例、取消“認房認貸”支持改善性購房、降低交易稅費、取消限售等。

值得關注的是,在鄭州、哈爾濱、福州等第一批省會城市調控支持樓市后,市場出現了回暖跡象。

克而瑞數據顯示,3月份,鄭州、哈爾濱、福州二手房價格環比跌幅收窄0.1個至0.2個百分點。鄭州項目來訪量和銷售流速穩步提升,單項目月均到訪量和月均流速分別達到了325組和20套,增長1倍有余;二手房帶看量達到了5萬余組,環比增長140%。

中指研究院指出,4月以來,已有50余城(城市與一季度有重復)出臺房地產相關政策,明顯高于前3個月。在3月1日鄭州優化限購、限貸等政策,并重啟貨幣化安置后,多地優化調整力度加大,政策涉及限購、限貸、限售、限價等內容,而以往更多地聚焦在發放購房補貼、調整公積金貸款政策等方面。

億翰智庫認為,房地產市場得到相應的修復,且各級城市已經出現明顯的分化。相比三四線城市,二線城市的放開對市場更有積極影響。三四線本身更多是剛需群體,一直沒有過多的政策限制,政策放開與否影響偏弱。二線城市住房需求更加旺盛,尤其是改善性需求的釋放將會對市場有積極的拉動作用。

“房住不炒”仍是紅線

記者留意到,目前發布寬松政策的城市多為樓市相對冷清的區域,而熱點區域、房價漲幅較大的城市并無明顯調整,或調控力度對相對較小。

甚至在某些熱點城市有進一步規范和收緊動作,例如近日廣州對“接力貸”規避限購的排查,蘇州加強預售資金監管等,依然強調規范和糾偏。

在李宇嘉看來,當前非熱點城市限購限售退出的概率大,但東部熱點城市退出可能性小。一方面,東部熱點城市庫存很低;二是吸取上一輪暴漲的教訓,要保持政策定力;三是貨幣寬松、利率下降、紓困疫情沖擊等政策,客觀上會有助于熱點城市樓市,只是政策有一定時滯,需要耐心等待。

4月26日晚,一份名為《佛山市住房和城鄉建設局關于優化存量商品住房政策的通知》的文件流出,引發市場關注。

該文件核心要點是,對最近一次契稅繳納時間或不動產登記時間滿5年的商品住房,不計入居民家庭擁有住房套數,進行買賣合同網簽、贈與、司法拍賣等轉讓手續時,無需進行購房資格核驗。即滿5年的二手房不再納入限購范圍。

不過,這份文件并未在佛山市住房和城鄉建設局的官網掛出。佛山市住建局向記者回應稱,文件屬內部工作流程,目前正在積極協調相關部門對業務系統功能進行調整完善,待調試完成后會正式對外公布。

“佛山經過近兩年的調控,房價漲幅已回歸合理區間運行,階段性調控已達到預期。該政策支持改善型住房需求,僅對部分政策進行調整,合理引導預期,以‘五年’為界,避免短期炒作的基調未改?!崩钣罴伪硎?。

實際上,官方對房地產市場的功能定位認識一直在不斷深化。去年年底中央經濟工作會議、今年《政府工作報告》均強調要在堅持“房住不炒”前提下支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,促進房地產業良性循環和健康發展。

東興證券表示,目前,因城施策的調控政策放松從低能級城市逐漸走向高能級城市,市場的健康穩定發展,既是防范化解風險的需要,也是行業向新發展模式轉型的基礎。

(文章來源:中國經營網)

標簽: 因城施策

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